Wohnungsmangel, Gentrifizierung, Mietpreisbremse, Mietenspiegel. Das sind die Schlagworte, die jedem einfallen, wenn es um Themen wie Mieterhöhung geht. Auch wenn das deutsche Mietrecht sehr kompliziert und detailliert aufgebaut ist, kann der Vermieter im Einzelfall doch nicht alles tun und Mieter müssen sich nicht alles gefallen lassen. Wir zeigen Dir, wie eine Mieterhöhung funktioniert und was Du als Mieter tun kannst, wenn Du mit der Erhöhung der Wohnungsmiete nicht einverstanden bist.
Am Anfang jeder Mietpreiserhöhung stehen die Formalien
Eine Mieterhöhung ist immer an die Schriftform gebunden. Dabei kann es möglich sein, dass die Mieterhöhung als stufenweise Mietzinssteigerung bereits im Mietvertrag vorgesehen ist. Dann hast Du mit der Unterschrift auf dem Mietvertrag dieser gestaffelten Mietpreiserhöhung bereits vorab zugestimmt. Anders, wenn Dir eines schönen Tages ein Schreiben des Vermieters mit der Ankündigung der Mietpreiserhöhung ins Haus flattert. Dann solltest Du dieses Schreiben genau prüfen und eventuell der Erhöhung der Miete widersprechen.
Die Schriftform des Mieterhöhungsverlangens ist zwingend erforderlich. Allerdings muss der Vermieter nicht handschriftlich unterschrieben haben. Eine mündliche Absprache zu höheren Mieten ist nicht bindend. Bekommst Du das Mieterhöhungsschreiben, kannst Du laut Mieterbund davon ausgehen, dass etwa die Hälfte aller solcher Schreiben formal fehlerhaft und deshalb nicht geeignet ist, eine Mietpreiserhöhung durchzusetzen.
Solche Fehler begründen sich in einer fehlerhaften Beschreibung des Mietobjektes, in der fehlerhaften namentlichen Zuordnung, bei fehlender Begründung der Mietpreiserhöhung, bei Falschberechnung der Überlegungsfristen oder bei einer fehlerhaften Kenntlichmachung der Vertretung. Findest Du hier Fehler, kannst Du das Schreiben mit Hinweis auf formale Fehler an den Vermieter zurückreichen. Eine Mietpreiserhöhung kann dann zunächst nicht wie vorgesehen durchgesetzt werden.
Inhalte des Mieterhöhungsschreibens prüfen
Wenn rein formal mit dem Schreiben zur Mieterhöhung alles in Ordnung zu sein scheint, können sich weitere Fehler im Schreiben verstecken. So darf eine Mietpreiserhöhung beispielsweise nicht die ortsübliche Vergleichsmiete übersteigen. Entsprechende Tabellen findest Du in jedem kommunalen Online-Portal oder beim Mieterschutzbund. Außerdem darf eine Mieterhöhung erst dann vorgenommen werden, wenn die Miete in den letzten 12 Monaten stabil geblieben ist und wirkt erst nach Ablauf der dreimonatigen Überlegungsfrist. Also nach frühestens 15 Monaten seit der letzten Mieterhöhung kann eine neue Mietpreiserhöhung greifen.
Ausnahme: Mieterhöhung wegen Modernisierung oder begründete Anhebung der Nebenkosten.
Grundsätzlich gilt neben den Fristen bei jeder Mietpreiserhöhung auch die Kappungsgrenze. Das bedeutet, dass die Miete innerhalb von drei Jahren nicht mehr als 20 Prozent steigen darf. In einigen Städten gilt sogar eine Kappungsgrenze von 15 Prozent. Es sind also gleich zwei Deckel aufgelegt: Zum einen darf die neue Miete nicht über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen, zum anderen ist die Kappungsgrenze zu beachten. Sind hier formale oder rechnerische Fehler vorhanden, musst Du das Mieterhöhungsverlangen nicht annehmen und gehst in die Ablehnung.
Welche Fristen bei einer Mieterhöhung gelten
Generell sind zu jeder Mieterhöhung auch Fristen einzuhalten. Die neue Miete wird frühestens drei Monate nach der Ankündigung fällig, sofern Du innerhalb dieser Überlegungsfrist der Mieterhöhung zugestimmt hast. Eine stillschweigende Zustimmung zur Mieterhöhung ist nicht möglich. Wenn Du dem Mieterhöhungsschreiben widersprechen willst, musst Du dabei die Frist von zwei Monaten ab Eingang des Mieterhöhungsschreibens beachten. Du kannst der Mietpreiserhöhung zustimmen, teilweise zustimmen oder die Zustimmung zur Mietpreiserhöhung durch Ablehnung oder Nichtreagieren verweigern. Ohne Deine Zustimmung als Mieter ist die Mieterhöhung nicht umsetzbar. Dann muss sich der Vermieter Deine Zustimmung gerichtlich ersetzen lassen. Die Zustimmungsklage muss der Vermieter beim zuständigen Amtsgericht einreichen. Dabei hat er die Frist von drei Monaten nach Ablauf der Überlegungsfrist einzuhalten. Im gerichtlichen Verfahren wird dann bestimmt, ob die Mieterhöhung zulässig, teilweise zulässig oder unzulässig ist.
Wichtig: Werden formale Fehler oder andere Fehler im Mieterhöhungsschreiben durch den Vermieter korrigiert, beginnt die Überlegungsfrist für den Mieter erneut mit der Zustellung des korrigierten Mieterhöhungsschreibens.
