In den vergangenen Jahren gab es viele Mieterhöhungen auf dem deutschen Wohnungsmarkt, insbesondere in Ballungsgebieten wie z.B. München. Deshalb gibt es seit dem 01.06.2015 das Gesetz zur Mietpreisbremse für die Neu- oder Wiedervermietung von Wohnungen. Die Mietpreisbremse sieht vor, dass die Mietkosten beim Abschluss eines Mietvertrags maximal zehn Prozent über der örtlichen Vergleichsmiete liegen dürfen. Neubauten und modernisierte Wohnungen sind aufgrund der Modernisierungsumlage davon ausgeschlossen.

Was heißt Mietpreisbremse? Wann und wo gilt sie?

Die Mietpreisbremse wurde bis 2025 verlängert und regelt lediglich die Mietpreise für neu vereinbarte Mietverträge. Für die Regulierung von bestehenden Mietverhältnissen gibt es die Kappungsgrenze. Grundsätzlich ist die Mietpreisbremse bei der Wiedervermietung von Bestandswohnungen in angespannten Wohnungsgebieten anwendbar. Ob die Wohnungsmärkte angespannt sind, beschließt das entsprechende Bundesland. Anbei findest Du eine Tabelle, die die betroffenen Bundesländer und dazugehörigen Gebiete und Städte mit Geltungszeitraum zeigt. Die Höhe der Vergleichsmiete kann aus dem Mietspiegel vor Ort entnommen werden.

BundeslandGeltungszeitraumVon der Mietpreisbremse erfasste Gebiete (Städte)
Bayern7.8.2019 – 31.7.2020162 Städte und Gemeinden, u.a. München, Augsburg, Ingolstadt, Bamberg, Regensburg, Nürnberg
Badem-Württemberg1.11.2015 bis 31.10.202068 Städte und Gemeinden, u. a. Stuttgart, Freiburg i. Br., Heidelberg, Karlsruhe
Berlin1.6.2015 bis 31.5.2020Ganz Berlin
Brandenburg1.1.2016 bis 31.12.202031 Städte und Gemeinden, u. a. Potsdam, Königs Wusterhausen, Hoppegarten
Bremen1.12.2015 bis 30.11.2020Ganz Bremen mit Ausnahme von Bremerhaven
Hamburg1.7.2015 bis 30.6.2020Ganz Hamburg
Hessen28.6.2019 bis 26.11.202031 Städte und Gemeinden, u. a. Frankfurt a. M., Wiesbaden, Darmstadt, Kassel
Mecklenburg-Vorpommern1.10.2018 bis 30.9.2023Rostock, Greifswald
Niedersachsen1.12.2016 bis 30.11.202119 Städte und Gemeinden, u. a. Hannover, Wolfsburg, Braunschweig
Nordrhein-Westfalen1.7.2015 bis 30.6.202022 Städte und Gemeinden, u. a. Düsseldorf, Köln, Bonn, Münster, Aachen, Bielefeld
Rheinland-Pfalz8.10.2015 bis 7.10.2020Mainz, Trier, Landau
Schleswig-Holstein1.12.2015 bis 30.11.202012 Städte und Gemeinden, u. a. Kiel, Sylt, Wyk auf Föhr, Kampen
Thüringen31.3.2016 bis 31.1.2021Erfurt und Jena

 

Zusätzlich haben sich Union und SPD darauf geeinigt, dass ortsübliche Vergleichsmieten nicht mehr anhand der letzten vier, sondern der letzten sechs Jahre bestimmt werden sollen. Dadurch sollen Mietpreiserhöhungen stärker eingedämmt werden. Wenn Du an der Richtigkeit der vereinbarten Miete zweifelst, kannst Du Dich direkt an RightNow wenden.

Kann man die Mietpreisbremse umgehen?

Es gibt gesetzliche Ausnahmen für Neubauten und modernisierte Wohnungen. Seit der Modernisierungsumlage von 2001 dürfen Vermieter die Mietkosten bei Sanierungsmaßnahmen o.ä. um 11 Prozent erhöhen. Die Umlage wurde eingeführt, um Investoren zu motivieren neue Immobilien zu bauen und zu vermieten. Es gibt aber auch viele unethische Maßnahmen, um den Mietpreis einer Wohnung zu steigern. In der Praxis werden oft bereitgestellte Möbel, hohe Nebenkosten und falsche Quadratmeterzahlen angegeben, um den Mietpreis zu erhöhen. Auch die Mietpreisberechnung durch die sogenannte Indexmiete wird oft als Grund für eine Mietpreiserhöhung angeführt.

Die Indexmiete wird durch den Verbraucherindex berechnet. Sprich, steigen die durchschnittlichen Lebensunterhaltungskosten, darf auch die Miete erhöht werden. Das ist bei der Staffelmiete anders. Diese ist eine im Mietvertrag festgelegte regelmäßige Mieterhöhung für die Zukunft. Die Mietpreisbremse gilt auch für Staffelmietverträge und schützt den Mieter vor unverhältnismäßiger Mieterhöhung. Es lohnt sich also die Vertragsbedingungen genau zu überprüfen!

Welche Ansprüche kann man als Mieter geltend machen?

Die Mietpreisbremse soll den Mieter vor vermehrten Mieterhöhungen schützen und kann dann geltend gemacht werden, wenn der Vermieter mehr als zehn Prozent über der örtlichen Vergleichsmiete verlangt. Bei einem Verstoß gegen die Mietpreisbremse, hat der Mieter die Verantwortung den Vermieter über den Sachschaden zu informieren. Das bedeutet, dass der Mieter den Vermieter über die unzulässig hohe Miete formlos rügen muss. Ein Schreiben an den Vermieter mit dem Satz „Ich rüge die Verletzung der Mietpreisbremse“ reicht dabei vollkommen aus. Erst nach der schriftlichen Rüge darf der Mieter, die zu hohe Miete einbehalten.

Seit der Anpassung im Oktober 2019 muss der Vermieter den Schadensersatz rückwirkend für die ersten zweieinhalb Jahre des Mietverhältnisses zurückbezahlen. Wird der Vermieter nicht über den Verstoß (vom Mieter) informiert, drohen dem Vermieter auch keine Konsequenzen. Seit Januar 2019 gibt es deshalb jedoch verschärfte Regelungen für Vermieter. Die Verdrängung von neuen Mietern durch extreme Preiserhöhungen, gilt mittlerweile als Ordnungswidrigkeit und kann in Extremfällen als Sonderfall des Wuchers strafbar sein. Wer zu viel Miete verlangt, kann fortan mit einer Geldbuße oder sogar Freiheitsstrafe von bis zu drei Jahren verurteilt werden.