Für viele Mieter ist die Betriebskostenabrechnung ein Buch mit sieben Siegeln. Und auch einige Vermieter sind sich unsicher, was in der Abrechnung aufgeführt werden darf und was nicht? In diesem Beitrag erfährst Du, welche Kosten in eine Betriebskostenabrechnung gehören und welche unterschiedlichen Formen der Abrechnung es gibt.

Was ist eine Betriebskostenabrechnung?

Eine Betriebskosten- bzw. Nebenkostenabrechnung wird bei der Miete einer Wohnung oder eines Hauses vom Vermieter an den Mieter ausgestellt. In den meisten Fällen zahlen Mieter jeden Monat zusätzlich zur Kaltmiete eine Vorauszahlung für die Betriebskosten. Werden die Nebenkosten dann abgerechnet, muss der Mieter bei zu wenig gezahlten Betriebskosten eine Nachzahlung leisten oder bekommt zu viel gezahlte Beträge zurück.

Hierbei ist interessant, dass Vermieter nur eine Betriebskostenabrechnung erstellen dürfen, wenn dies auch so im Mietvertrag geregelt ist. Sind aber neben der Kaltmiete keine zusätzlichen Nebenkosten vereinbart, hat der Vermieter keinen Anspruch auf eine Zahlung.

Welche Posten gehören in die Nebenkostenabrechnung?

Nicht alle Kosten dürfen in einer Betriebskostenabrechnung aufgeführt werden. Im Folgenden findest Du die Kosten, die Vermieter auf die Kaltmiete aufschlagen dürfen:

  • Grundsteuer
  • Kosten für Haftpflicht- und/oder Gebäudeversicherungen
  • Heizkosten
  • Kosten für die Wasserversorgung und -erwärmung
  • Gebühren für Abwasser
  • Gebühren für die Müllabfuhr
  • Kosten für die Straßenreinigung
  • Kosten für die Reinigung des Schornsteins
  • Kosten für einen Hausmeister und/oder Reinigungs- und Gartenarbeiten
  • Kosten für einen Aufzug
  • Hausbeleuchtung
  • Kosten für Kabel- oder Antennenfernsehen
  • Falls vom Vermieter zur Verfügung gestellt: Kosten für Waschmaschine und Trockner

Wie werden Betriebskosten abgerechnet?

Es gibt verschiedene Wege, die Nebenkosten abzurechnen. Dabei muss die Abrechnungsweise im Mietvertrag festgehalten sein. Ist dies nicht der Fall, darf der Vermieter die Betriebskosten nur nach der Wohnfläche abrechnen. Es gibt aber noch weitere Möglichkeiten, Nebenkosten abzurechnen.

Betriebskostenabrechnung nach Verbrauch

Um den tatsächlichen Verbrauch von Betriebskosten wie Heizung und Wasser zu ermitteln, werden Messgeräte installiert. Bei dieser Form der Abrechnung müssen Vermieter 50 bis 70 Prozent der Heizkosten verbrauchsabhängig abrechnen. Der Rest der Kosten wird entsprechend der Wohnfläche abgerechnet.

Betriebskostenabrechnung nach Personenzahl

Bei dieser Art der Abrechnung werden die Nebenkosten auf die Bewohnerzahl umgelegt. Hierbei ist es daher besonders wichtig, dass Vermieter die genaue Personenzahl pro Haushalt ermitteln und sich regelmäßig über Änderungen erkundigen.

Betriebskostenabrechnung nach Wohnfläche

Hierbei wird der Anteil der Wohnfläche an der Gesamtfläche ermittelt und auf die Nebenkosten umgerechnet.

Betriebskostenabrechnung nach Wohneinheit

Anders als bei der Abrechnung nach Wohnfläche, zahlen hier alle Parteien den gleichen Anteil der Betriebskosten – unabhängig von der Größe der Wohnung. Diese Form der Abrechnung bietet sich allerdings nur bei Nebenkosten an, die verbrauchsunabhängig sind, wie zum Beispiel die Treppenhausreinigung.

Wann muss der Vermieter die Nebenkostenabrechnung stellen?

In den meisten Fällen orientiert sich der Zeitraum, in dem die Nebenkosten abgerechnet werden, am Kalenderjahr. Nach Ablauf des Jahres haben Vermieter bis zu 12 Monate Zeit die Betriebskostenabrechnung zu stellen. Erreicht die Rechnung den Vermieter außerhalb dieser Frist, ist dieser nicht verpflichtet den Betrag zu zahlen.

Hat der Mieter allerdings mit den monatlich zu zahlenden Nebenkosten zu viel gezahlt, muss er das Geld auch zurückbekommen, wenn die Abrechnung durch den Vermieter zu spät erfolgt ist.

 

Außerdem interessant: Unser Blogbeitrag "Fehlerhafte Nebenkostenabrechnung". Hier erfährst Du, wie Du Fehler in der Betriebskostenabrechnung findest.