Mietminderung

Entspricht eine Mietsache, hier eine Mietwohnung, während der vereinbarten Mietdauer vorübergehend oder dauerhaft nicht den zugesicherten oder gewohnten Eigenschaften, kann die Miete gemindert werden. In aller Regel handelt es sich dabei um eine Mängel-Minderung, die angestrebt wird, weil an der Mietwohnung oder in der Nutzung der Mietwohnung Mängel auftreten.

Wann eine Mietminderung in Frage kommt

Ein Wohnungsmieter kann die Miete nicht einfach so um einen beliebigen Betrag mindern. Voraussetzung dafür ist, dass es für die Mietminderung handfeste und nachweisbare Sachgründe gibt. Solche Gründe liegen insbesondere in der nur noch eingeschränkt zumutbaren Nutzung der Mietwohnung im Vergleich zum gewohnten oder zugesicherten Zustand. Es geht also immer um einen konkreten Mietmangel. Dazu gehören beispielsweise Schimmelbildung, defekte Heizungen, Ausfall der Warmwasserversorgung über einen längeren Zeitraum, oder nicht nutzbare bauliche Bestandteile der Mietsache wie nicht begehbare Balkons, undichte Wintergärten, defekte Aufzüge. Auch anhaltender Baulärm, tropfende Wasserhähne, undichte Dächer oder defekte Türschlösser an Wohnungstüren können Gründe für eine Mietminderung sein.

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Voraussetzungen für eine Mietminderung

Wenn Du als Mieter eine Mietminderung anstrebst, musst Du einige Voraussetzungen beachten. Nur weil wegen kurzfristiger Reparaturen für ein paar Stunden kein Warmwasser zur Verfügung steht, kannst Du die Miete nicht mindern. Grundlegende Voraussetzung für jede Mietminderung ist, dass Du den bestehenden Mangel dem Vermieter angezeigt und diesem eine angemessene Frist zur Wiederherstellung gegeben hast. Denn oftmals kann der Vermieter gar nicht wissen, dass ein Mangel vorliegt, da dieser von ihm weder verursacht, noch veranlasst war.

Ausreichend für die Informationspflicht des Mieters ist es, wenn er den Vermieter über den Sachmangel informiert und eine Nachbesserung einfordert. Dabei ist zu unterscheiden zwischen erheblichem Mietmangel und nicht erheblichem Mietmangel. Nicht erhebliche Mietmängel bieten keine Handhabe zur Mietminderung.

Wichtig ist, dass eine Mietminderung erst dann geltend gemacht werden kann, wenn der Vermieter über den Sachmangel in Kenntnis gesetzt worden ist und entsprechende Handlungsoptionen hat. Eine rückwirkende Mietminderung ist generell nicht möglich.

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Hier haben wir die wichtigsten Faktoren für eine Mietminderung zusammengefasst:

  • Eine Minderung der Miete ist bei einem Mangel der Wohnung rechtens
  • Dabei bemisst der Mangel sich nach den vertragsmäßigen Vereinbarungen zwischen Vermieter und Mieter
  • Ein Mangel besteht, wenn der Ist-Zustand der Wohnung vom Soll-Zustand abweicht – und zwar zum Nachteil des Mieters
  • Der Mangel muss den Gebrauchswert der Wohnung einschränken
  • Der Vermieter hat die Pflicht, die Wohnung im vertragsgemäßen Zustand zu erhalten
  • Der Mangel sollte beim Vermieter gemeldet werden, damit dieser die Möglichkeit hat, den Mangel zu beseitigen. Verschweigst Du den Mietmangel und es kommt zu Folgeschäden, kann der Vermieter Dich auf Schadensersatz verklagen
  • Die Miete kann bis zur vollständigen Beseitigung des Mangels gemindert werden
  • Unter bestimmten Voraussetzungen kannst Du die Miete auch rückwirkend kürzen

Wie viel Mietminderung ist möglich?

Von 100 Prozent bis zu nur wenigen Euro ist bei einer Mietminderung praktisch alles möglich. Dabei kommt es immer auf die konkreten Umstände und auf die Dauer des Mietmangels an. Wenn beispielsweise die Heizung während der Heizperiode von September bis Februar an einem Tag komplett ausfällt, kannst Du für diesen Tag die Miete komplett mindern. Also Gesamtmiete durch 30 entspricht dem Mietminderungsanteil für diesen einen Tag ohne Heizung. Verlängert sich dieser Zeitraum, erhöht sich auch der Anteil der Minderung an der Gesamtmiete.

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Jedoch kannst Du nicht für jeden Sachmangel gleich 100 Prozent der Miete ansetzen. Aus der Sammlung und Analyse ähnlich gelagerter Fälle wurde eine Mietminderungstabelle entwickelt, die die üblichen Sachgründe für eine Mietminderung und die prozentuale Minderung der Miete aufführt. Hier kannst Du Dich entsprechend orientieren und die Minderung der Miete errechnen. Betrifft der Sachgrund zur Mietminderung nur einen Teil der Wohnung, so ist die prozentuale Minderung auch auf den betroffenen Teil der Wohnung herunterzurechnen. Ist eine Wohnung als Ganzes nicht mehr bewohnbar, kann hingegen wieder eine volle Mietminderung möglich sein.

So gehst Du bei einer Mietminderung richtig vor

Hast Du einen erheblichen Sachmangel festgestellt, musst Du diesen unverzüglich dem Vermieter melden, damit dieser die Möglichkeit zur Nachbesserung hat. Am besten sollte das telefonisch geschehen, da somit das Zeitfenster zwischen Auftreten des Mangels und möglicher Behebung relativ kurzgehalten werden kann. Wird der Sachmangel nicht behoben, berechnest Du den Anteil der Mietminderung entsprechend der Mietminderungstabelle.

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Teile dem Vermieter schriftlich mit, dass Du die kommende Mietzahlung um den berechneten Anteil kürzen wirst. Ist der Sachgrund korrekt und wird die Mietminderung vom Vermieter akzeptiert, brauchst Du nichts weiter zu tun, als den angekündigten Betrag von der nächsten Miete abzuziehen.

Allerdings muss der Vermieter nicht jede Mietminderung und auch nicht in jeder Höhe akzeptieren. Ist der Vermieter mit der Mietminderung nicht einverstanden, droht im Ernstfall die Kündigung des Mietvertrages. Das ist beispielsweise möglich, wenn Du mit mehr als der Summe einer Miete im Verzug bist. Bei mehreren nicht akzeptierten Mietminderungen kann diese Summe schnell erreicht sein.

Wenn Du eine Mietminderung anstrebst und Dir nicht sicher bist, ob die rechtlichen Gründe dafür ausreichen, solltest Du mit uns in Kontakt treten. Wir prüfen Deinen konkreten Fall und übernehmen alle weiteren Formalitäten. So gehst Du auch bei einer berechtigten Mietminderung den sicheren Weg und bist auch für die Auseinandersetzung mit dem Vermieter entsprechend gut vorbereitet.