Schönheitsreparaturen

In so gut wie jedem Mietvertrag befindet sich die ein oder andere Klausel zum Thema der Schönheitsreparaturen.

Laut Gesetz sind sie eine Sache des Vermieters, denn dieser muss dafür sorgen, dass eine Wohnung stets in einem ordentlichen Zustand verbleibt. Dazu zählt am Ende nicht nur das Durchführen von Renovierungen, sondern auch das Ausbessern von kleinen Makeln, sobald es zum Auszug des Mieters kommt.

Oftmals herrschen Unklarheiten darüber vor, was der Mieter erledigen muss und was der Vermieter von ihm verlangen darf. Daher erklären wir Dir nun, was Du zu diesem Thema unbedingt wissen musst.

Was sind Schönheitsreparaturen genau?

Das BGB hat nicht klar definiert, was genau unter die Schönheitsreparaturen fällt. Orientiert wird sich allerdings an der Zweiten Berechnungsverordnung, § 28 Abs. 4 Satz 3 II. BV.

Demzufolge fallen diese Dinge darunter:

  • Anstreichen oder Kalken von Wände und Decken
  • Borlöcher verschließen
  • Fenster und Fensterrahmen sauber halten und Rahmen bei Bedarf streichen
  • Heizkörper und Rohre durch regelmäßiges Putzen und Streichen instandhalten und pflegen
  • Holzböden durch regelmäßiges Streichen instandhalten und pflegen
  • Tapezierte Wände regelmäßig neu tapezieren
  • Türen (Innen- wie Außentüren) sauber halten und bei Bedarf streichen

Nicht zu Schönheitsreparaturen zählen jedoch folgende Dinge:

  • Parkettböden abschleifen oder versiegeln (hierzu gab es ein Urteil vom BGH, am 13. Januar 2010, siehe Az. VIII ZR 48/09)
  • Risse in der Decke beseitigen (auch hierzu gab es ein Urteil, siehe Beschluss vom 7. Februar 2017 durch das LG Berlin, Az. 67 S 20/17)
  • Sockel- und/oder Fußleisten streichen
  • Teppichboden erneuern

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Was sind Kleinreparaturen?

Spricht man von einer Kleinreparatur, so geht es um Gegenstände, die

  1. zur Wohnung gehören,
  2. regelmäßig vom Mieter benutzt und dabei unmittelbar berührt werden
  3. und deren Reparatur maximal 100 Euro kostet.

Die Kosten für Kleinreparaturen musst Du als Mieter in der Regel selbst tragen.

Zwar übernimmt Dein Vermieter zunächst die Bezahlung, wenn Fachpersonal benötigt wird (zum Beispiel zum Installieren eines neuen Wasserhahns), diese Summe kann er sich jedoch von Dir zurückholen. Dazu muss allerdings eine entsprechende Klausel im Mietvertrag vorhanden sein. Fehlt eine solche Klausel oder ist sie so formuliert, dass sie von einem Gericht als unwirksam erachtet wird, dürfen Dir die Kosten nicht weiterverrechnet werden!

Auch beschädigte Zugschnüre von Jalousien, kaputte Stromschalter oder Beschädigungen (kein Kalk!) am Duschkopf fallen unter solche Kleinreparaturen.

Vereinzelt lassen Gerichte allerdings auch eine Höchstgrenze von 120 Euro an Reparaturkosten zu.

Wann sind Schönheitsreparaturen fällig?

Die Rechtsprechung hat folgende Fristen festgesetzt:

  • Alle 3 Jahre: Streichen von Küchen, Bädern und Duschen
  • Alle 5 Jahre: Streichen von Wohnzimmer, Schlafzimmer, Fluren, Dielen und Toiletten
  • Alle 7 Jahre: Streichen von sonstigen Nebenräumen

Alles darüber hinaus muss immer dann repariert werden, sobald es zu einem Schaden kommt.

Wird zum Beispiel die Türklinke nach mehrjähriger Benutzung defekt, musst Du diese umgehend austauschen. Kaufst Du einen neuen Fernseher und brauchst dafür eine neue Wandhalterung, sollten die Bohrlöcher der vorigen gleich überdeckt werden. Das prüft zwar in der Regel niemand während dem aufrechten Mietvertrag nach, erspart Dir aber spätestens beim Auszug eine Menge Arbeit, wenn Du konsequent alle Löcher in der Wand sofort ausbesserst.

Wer muss die Schönheitsreparaturen ausführen? Wer muss sie bezahlen?

Zumindest die oben genannten Dinge (vom Anstreichen der Wände bis hin zum Sauber halten der Türen) muss der Mieter in Eigeninitiative regelmäßig durchführen und dann auch für die dabei entstehenden Kosten selbst aufkommen.

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Wie verhält es sich mit Renovierungspflichten bzw. der Renovierungsklausel im Mietvertrag? Welche Klauseln sind wirksam und welche unwirksam?

Befindet sich im Mietvertrag eine Klausel darüber, dass die Kautionseinzahlung genutzt wird, um nicht durchgeführte Renovierungsarbeiten zu decken, so ist diese wirksam.

Nicht wirksam hingegen ist es, wenn im Mietvertrag Renovierungsarbeiten von Dir verlangt werden, die nicht der Gesetzgebung entsprechen. Das wäre zum Beispiel das Versiegeln von Parkett. Siehe hierzu die obige Liste!

Auch darf Dir Dein Vermieter keine Vorschriften darüber machen, in welcher Farbe die Wändezu streichensind. Das gilt nicht nur für den Zeitraum, in dem Du diese Wohnung mietest, sondern auch darüber hinaus.

Genauso ist ein festgelegter Zeitplan für die Renovierung während und zum Ende der Wohnungsmiete nicht rechtskräftig. Es muss flexibler Spielraum für Abweichungen gegeben sein, etwa, weil Du nie wissen kannst, ob Du nicht durch einen Jobverlust kurzfristig in finanzielle Probleme gerätst. Fristen werden oft auch mit Abgeltungs- oder Quotenklauseln kombiniert. Würdest Du es nicht im festgelegten Zeitraum schaffen, wäre der jeweilige Betrag zu zahlen. Auch das ist nicht rechtskräftig (siehe hierzu BGH-Urteil vom 18. März 2015, Az.VIII ZR 242/13).

Befindet sich im Mietvertrag eine Klausel darüber, in welchem Zustand die Wohnung übernommen wurde und dass sie in diesem auch wieder zurückzugeben ist, entspricht auch diese keinem wirksamen Gesetz. Hierfür gibt es schließlich Übergabeprotokolle und eine solche Klausel im Mietvertrag entspräche der sogenannten Endrenovierungsklausel. Diese ist alleine deshalb nicht rechtswirksam, da sie Dich dazu verpflichten würde, die Wohnung auch dann zu renovieren, wenn Du sie zuvor unrenoviert übernommen hast.

Solltest Du nach Deinem Auszug feststellen, dass die betreffende Klausel zur Schönheitsreparatur unwirksam war, kannst Du einen finanziellen Ausgleich beantragen! Allerdings musst Du hier schnell sein, denn es gilt eine Verjährungsfrist von nur sechs Monaten, die mit der Beendigung des Mietvertrags zu laufen beginnt.

Muss ich die Wohnung selbst renovieren?

Vorgeschrieben werden darf Dir der Einsatz von Fachpersonal nicht, aber Du darfst Dich natürlich selbst dafür entscheiden. Das obliegt ganz Deinem finanziellen Spielraum. Umgekehrt hast Du nämlich auch kein Recht, Deinen Vermieter um finanzielle Unterstützung zu bieten, wenn Du Fachkräfte für die Renovierungsarbeiten beauftragst.

Was kann der Vermieter von mir verlangen, wenn ich beim Auszug renoviere?

Wirf hierzu einen Blick auf die oben angeführte Liste gemäß § 28 Abs. 4 Satz 3 II. BV. Diese Punkte darf Dein Vermieter von Dir verlangen.

Was passiert, wenn ich in eine unrenovierte Wohnung einziehe?

Es ist zwar in Deinem Interesse, dass Du die Wohnung während Deiner Mietzeit darin schön herrichtest, der Vermieter darf das allerdings nicht von Dir verlangen. Der Gesetzgeber sieht vor, dass Du Deine Wohnung nicht in einem besseren Zustand übergeben musst, als Du sie selbst beim Einzug vorgefunden hast (siehe auch BGH-Urteil vom 22. August 2018, Az. VIII ZR 277/16 oder BGH-Urteil vom 18. März 2015, Az. VIII ZR 185/14).

Darüber hinaus darf der Vermieter auch keine Renovierungsarbeiten an Dich abwälzen, ohne Dir dafür einen entsprechenden Ausgleich zu bezahlen.

Wichtig ist dabei, dass Du ein lückenloses Übergabeprotokoll bei der Wohnungsübernahme führst! Sämtliche Mängel, die beim Einzug vorhanden sind (ungestrichene Wände, vorhandene Bohrlöcher, defekte Fenster, …), müssen in diesem festgehalten werden.

Auch alle Vereinbarungen, die Du mit dem Vermieter hinsichtlich der Reparaturen beim Einzug triffst, solltest Du schriftlich vorgelegt bekommen. So bist Du im Streitfall dann immer auf der sicheren Seite.