Rechte & Pflichten von Mietern

Die Paragraphen 535 bis hin zu 580a umfassen die allgemeinen Vorschriften für Mietverhältnisse. Sie betreffen sämtliche Mietobjekte und haben nicht nur auf Immobilien ihre Gültigkeit. Geregelt sind dabei Faktoren wie die Abnutzung einer Mietsache, die Entrichtung des Mietzinses und auch der Umgang mit etwaigen Mängeln.

Gerade ein solcher Umfang ist oft Anlass zahlloser Streitigkeiten. Vom Haustierwunsch über das laute Lachen der Kinder bis hin zur Schimmelbildung innerhalb der gemieteten Räumlichkeiten – es gibt einen hohen Wissensbedarf zu diesen Thematiken.

Wir möchten Dir daher zunächst einmal kurz und bündig aufzeigen, welche Deine wichtigsten Rechte sind und welche Pflichten Du als Mieter zu erfüllen hast.

Die 8 wichtigsten Rechte für Dich als Mieter

  • Du musst keine Maklerprovision bezahlen, wenn der Vermieter diesen beauftragt hat.
  • Die Mietkaution darfst Du in drei gleichen Monatsraten bezahlen, die erste beginnt dabei zusammen mit Deinem Mietverhältnis.
  • Das Haus- und Besuchsrecht obliegt rein Dir. Wer die Wohnung betreten darf, bestimmst rein Du.
  • Deine Wohnung darfst Du einrichten, wie es Dir beliebt. Der Vermieter darf Dir dabei zum Beispiel weder das Bohren von Löchern noch von Fliesen verbieten, wenn es dazu dient, Einrichtungsgegenstände anzubringen.
  • Lust auf Home-Office? Auch das ist Dir zu jeder Zeit erlaubt. Lediglich Deine Nachbarn darfst Du dadurch nicht stören.
  • Auch, wenn Du für größere Haustiere wie Hunde oder Katzen erst Deinen Vermieter um Erlaubnis bitten musst, gilt das nicht für Kleintiere. Vögel, Hamster, Kaninchen, Fische und Meerschweinchen darfst Du jederzeit bei Dir einziehen lassen.
  • Bestehen grobe Mängel, berechtigt Dich das unter Umständen zur Mietminderung. Das gilt zum Beispiel für einen groben Schimmelbefall oder eine langanhaltende Lärmbelastung.
  • Eine Mieterhöhung musst Du nur hinnehmen, wenn sie rechtlich auch zulässig ist.

Die 9 wichtigsten Pflichten von Dir als Mieter

  • Alle ein bis zwei Jahre ist Dein Vermieter berechtigt, die Wohnung zu besichtigen.
  • Willst Du einen Mitbewohner bei Dir aufnehmen, musst Du dafür zunächst die Erlaubnis Deines Vermieters einholen. Das gilt nur für Lebenspartner und Ehegatten nicht.
  • Bevor Du jemanden zur Untermiete bei Dir unterkommen lässt, musst Du den Mietvertrag überprüfen. So etwas ist oft durch eine spezielle Klausel geregelt.
  • Selbstredend bist Du dazu verpflichtet, Deine Miete pünktlich zu bezahlen. Bei einem Rückstand kann das zur fristlosen Kündigung führen.
  • Dir steht nicht nur das Recht zu, Mängel in der Wohnung zu melden, sondern Du bist sogar dazu verpflichtet. Entstehen nämlich Folgeschäden, verpflichtest Du Dich unter Umständen sogar zum Schadenersatz.
  • Du bist zu jeder Zeit dazu verpflichtet, Dich an die Hausordnung zu halten.
  • Dass Du das Recht auf eine funktionierende Heizung hast, ist natürlich klar. Aber wusstest Du auch, dass Du sogar dazu verpflichtet bist, diese regelmäßig einzusetzen? Würde nämlich sonst Schimmel entstehen, bist Du zum Schadenersatz verpflichtet.
  • Stehen großflächige Umbauten an, etwa durch den Einbau einer Klimaanlage, musst Du zuvor Deinen Vermieter um Erlaubnis fragen.
  • Geringfügige Anpassungen in Deiner Wohnung darfst Du jederzeit vornehmen. Du bist allerdings dazu verpflichtet, diese zum Ende des Mietverhältnisses wieder rückgängig zu machen. Das kann zum Beispiel das Verlegen eines neuen Bodenverlags sein.

Kündigungsschutz: Wann darf mich mein Vermieter kündigen?

Dass der Vermieter das Recht hat, Dich aus Deinem Mietverhältnis zu kündigen, wenn ein Vertragsbruch begangen wurde, liegt natürlich auf der Hand. Daneben gibt es aber zahlreiche Situationen, die zum Ende der Wohnungsmiete führen können.

Welchen Kündigungsschutz Du dabei hast, sehen wir uns nun an.

Kündigungsart Kündigungsfrist Kündigungsschutz
Ordentliche Kündigung durch Dich 3 Monate zum Monatsende -
Fristlose Kündigung durch Vermieter Keine Zunächst muss eine Abmahnung vorangegangen sein
Miete auf Zeit Wurde zuvor festgelegt und ist im Mietvertrag vermerkt -
Sonderkündigungsrecht bzw. außerordentliche Kündigung Hängt immer vom Einzelfall ab (Mieterhöhung, Todesfall, …), ist aber i.d.R. das Ende des übernächsten Monats -
Eigenbedarf des Vermieters Hängt von der Mietdauer ab Härtegründe (z.B. hohes Alter, schwere Erkrankung, Kinder)

Spricht man vom Kündigungsschutz, so geht es dabei um die Tatsache, dass der Vermieter einen vom Gesetzgeber festgelegten Grund benötigt, um das Mietverhältnis aufkündigen zu dürfen. Neben der Anmeldung als Eigenbedarf, die eben durch einen Härtegrund verhindert werden könnte, zählen dazu folgende Anlässe:

  • Die Wohnung wird nicht benützt.
  • Es besteht ein erheblich nachteiliger Gebraucht (z.B. wird die Wohnung genutzt, um Straftaten darin zu verüben).
  • Der Mieter verhindert die Verbesserung eines Mietgegenstands.
  • Es besteht eine baubehördliche Bewilligung, die Immobilie abzureißen. Bei Härtegründen ist der Vermieter hier allerdings verpflichtet, eine Ersatzwohnung anzubieten.

Wie sieht es bei einem Mietvertrag mit Kündigungsverzicht aus?

Besteht eine Klausel zum Kündigungsverzicht, sind weder Mieter noch Vermieter dazu berechtigt, den Mietvertrag aufzukündigen. Es gibt jedoch Härtegründe, die diese Klausel außer Kraft setzen, etwa wenn der Mieter verstorben ist.

Ein solcher Kündigungsverzicht darf bis zu vier Jahre andauern. Es gab allerdings auch schon einmal ein Urteil vom Bundesgerichtshof, das eine fünfjährige Frist für unbedenklich erklärt hat (Aktenzeichen VIII ZR 81/03).

Zeitmietvertrag mit Kündigungsverzicht – ein Sonderfall

Sogenannte Zeitmietverträge sind eine Möglichkeit, der üblichen Kündigungsfrist aus dem Weg zu gehen, da sie meist mit einer Verzichtsklausel versehen werden. Gleichsam zielen diese Verträge darauf ab, dass das Mietverhältnis nach Vertragsablauf nicht weitergeführt werden. Sie kommen daher bei einem bereit bekannten Eigenbedarf seitens des Vermieters zum Einsatz.

Gegen einen solchen Zeitmietvertrag kannst Du keinen Einspruch erheben. Auch dann nicht, wenn Du Dich während dieses Zeitraums dazu entschließt, eine Familie zu gründen.

Selbstverständlich gelten aber beim Zeitmietvertrag die Sonderkündigungsgründe, sodass Du unter gewissen Umständen den Mietvertrag früher als festgelegt kündigen kannst.

Darf mich mein Vermieter sofort kündigen, wenn ich die Miete nicht bezahle?

Mahnung, fristlose Kündigung, Räumungsklage – die Palette an Unannehmlichkeiten ist breit. Bezahlst Du die Miete nicht pünktlich, hat Dein Vermieter zahlreiche Möglichkeiten.

Anders, als oft angenommen, berechtigt eine einmalig nicht rechtzeitig bezahlte Miete den Vermieter noch nicht zum Rauswurf aus der Wohnung. Kommt es aber zwei Monate in Folge zu einer ausbleibenden Zahlung, darf bereits eine fristlose Kündigung folgen.

Der Vermieter befindet sich zu dem Zeitpunkt dann außerdem im Recht, die Kaution nicht zurückzuzahlen. Denn diese darf er dann dazu nutzen, um Deine Mietschulden zu tilgen.

Wie sollte ich bei einem Mangel also vorgehen?

Fühlst Du Dich in Deiner Lebenssituation negativ beeinflusst, weil etwa die Nachbarn zu laut sind oder zu viel Gestank durch den Müllraum in Deine Wohnräume dringt, musst Du andere Wege gehen. Dir steht zwar unter den richtigen Umständen eine Mietminderung zu, doch diese darfst Du nicht einfach selbst vornehmen. Setze Dich bei Mängeln also sofort mit Deinem Vermieter in Verbindung, damit ihr gemeinsame eine Lösung findet.

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In welchen Fällen darf der Vermieter die Kaution einbehalten?

Es gibt nur zwei Fälle, in denen Dein Vermieter dazu berechtigt ist, Deine Kaution einzubehalten oder Dir nur einen Teil davon zurückzuzahlen:

  1. Um Deine Mietschulden damit zu decken.
  2. Um Schäden in der Wohnung zu beseitigen, die fahrlässig durch Dich entstanden ist.

In beiden Fällen darf der Vermieter mit Deiner Kaution nur die tatsächlichen und aktuellen Kosten decken. Mietschulden dürfen also nur in der tatsächlichen Höhe mit der Kaution abgedeckt werden, Reparaturen in der Wohnung müssen auf den aktuellen Wert kalkuliert werden. Geht es zum Beispiel um einen Bereich, der mit Marmor ausgekleidet war und muss dieser repariert werden, zählt dabei nicht der ursprüngliche, sondern der aktuelle Wert.

Versicherungen für Mieter: Welche brauche ich unbedingt?

  • Eine Hausrats- bzw. Haushaltsversicherung sorgt dafür, dass Deine Wohnung mitsamt Interieur bei verschiedensten Schäden abgesichert bist. Das betrifft Feuer, Sturm und Hagel genauso wie Vandalismus.
  • Die Haftpflichtversicherung sichert Dich gegen alles ab, was in und rund um Deine Wohnung an Schaden durch dich entsteht. Etwa, weil einem Fußgänger der Blumentopf vom Balkongeländer auf dem Kopf fällt.
  • Durch eine Rechtsschutzversicherung bist Du jederzeit gut vor Gericht vertreten, wenn es zu Streitigkeiten wegen einem Mietvertrag kommt.